隨著商業地產體量上的過剩和同質化現象的日益嚴重，開發商覺得商業地產越來越難做了。

而正榮正在打造的位于西安的全國首個孕嬰童商業項目——彩虹谷正是商業地產主題化運營的一種新的嘗試，試圖在商業地產激烈的競爭中走出差異化的發展之路。

正榮首個孕嬰童商業項目發布會論壇現場

正榮集團西安公司總經理林新表示，彩虹谷項目是國內個孕嬰童產業綜合體項目，該項目系正榮集團落戶西安后首次對孕嬰童產業進行的全新探索，其目標是滿足100萬人口的孕嬰童商品與服務需求，預計于2017年3月開業。

首個孕嬰童主題項目

來自睿意德的數據顯示，截止到2015年，我國商業地產體量達到929.2萬平方米，而2016-2017年待上市體量還有450.4平方米。一方面是商業地產數量上的井噴，另一方面卻是商業地產同質化的困局。尤其是從去年到今年，百貨的大規模關店潮就預示著缺乏個性色彩的商業地產已經被市場拋棄。新興的購物中心雖然在業態配置上有了更大的靈活性，但隨著影院、KTV、美食城成為標配，新的同質化危機卻開始隱現。

在同質化危機突顯的同時，開發商也逐漸在探索主題化商業地產，比如跨界養老、旅游地產等多個領域，而以孕嬰兒童作為突破口進一步挖掘兒童教育、兒童醫療等兒童主題的商業中心也逐漸吸引著開發商的目光。

據國家統計局信息顯示，全國14歲以下人口超過2.2億人，近年來，隨著國家二胎政策有條件地全面放開推動兒童人口增長，兒童業態逐漸成為購物中心“人氣磁石”。 兒童業態已成為帶動家庭消費的核心驅動，購物中心紛紛利用虹吸效應布局以兒童為中心的“1+2”，甚至“1+4”模式的全家消費，兒童業態在購物中心的占比顯著增長。

對于此次率先打造國內首個孕嬰童商業項目，正榮集團彩虹谷項目招商總監林藝超向記者表示，最初，孕嬰童主題的想法來源于醫療地產，加之分析彩虹谷項目旁邊就是西北婦女兒童醫院，所以最后決定定位于孕嬰童商業中心，可以與醫院配套形成協同效應，未來目標是滿足100萬人口的孕嬰童商品與服務需求。

據悉，彩虹谷項目項目依托西北婦女兒童醫院、曲江QCIC、健康產業園區，占地面積30422平方米，總體量12.2萬平方米，共6種商業形態，其中包括孕嬰童主題購物中心、高端月子中心、精品酒店、產業辦公LOFT、商業步行街以及精品公寓，打造西北首家孕嬰童全產業鏈集群。

在規劃項目業態時，正榮不僅考慮了傳統的兒童零售、兒童游樂、兒童配套等業態，也考慮了針對家長的咖啡甜品、圖書館、餐飲、精品超市等業態。除了橫向上對業態進行串聯，同時也在縱向上挖掘了業態的深度，例如親子互動性業態及各個業態和品牌之間的關聯性。

目前，正榮·彩虹谷規劃8大主力店，包括兒童劇場、兒童樂園、媽媽集市、童裝百貨、早教中心、親子圖書館、美食廣場以及精品超市。其中部分主力店正榮集團不僅用于投資，而且直接參與經營管理，著力將婦幼上下游產業鏈有機融合，打造產業化、資源化的孕嬰童產業平臺。

搭建孕嬰童產業平臺

作為孕嬰童主題項目，正榮集團首創從業態到生態，引進孕嬰童產業上下游的業態與經營者，打造一個項目產業生態圈。

據了解，彩虹谷將規劃2000平方米的LOFT作為孕嬰童創業扶持平臺，免費提供給有志于對孕嬰童行業做出創新的創業者；規劃1200平方米的媽媽集市，打造一個新時代媽媽的創意生活街區，提供一個孕嬰童二手用品的交換平臺、一個媽媽沙龍、一個媽媽創業展示基地；另外，規劃500平方米的商鋪，作為免費教室及活動場地提供給商家使用，在提高商家坪效的同時，也增加商家與消費者的粘性與忠誠度；此外，將啟動媽媽商學院計劃，不僅提供免費場地供媽媽們創業，更會提供知識平臺，幫助媽媽們知道如何去創業。

正榮·彩虹谷可以既是孕嬰童產業平臺的搭建者，也是的商家。在綜合體9.2萬平方米商業面積中，自持達到5.1萬平方米，持有比例55%。在這個項目上正榮集團不再簡單的扮演收租者的角色，而是與這個項目未來入住的孕嬰童商家有著共同的運營目標。